¿Qué interesa más, comprar o alquilar una vivienda?

¿Cómo calcular el valor de un piso?, ¿Cuándo comprar un piso? o, ¿es momento de comprar una vivienda? Si decidimos que sí, las preguntas son alrededor del precio: ¿es un piso barato?, ¿es una vivienda cara?, ¿cómo lo calculo?. Da lo mismo si eres el propietario, el comprador, el casero o el posible inquilino, todo el mundo se pregunta cuál sería el precio adecuado de una vivienda en venta o en alquiler y no siempre resulta sencillo identificar pisos baratos.

Calcular el precio de una vivienda: ¿Como saber el valor de una vivienda?. ¿Cuánto vale mi piso?

Te presentamos una tabla y una fórmula con la que tú mismo podrás calcular una aproximación hay un método para saber si es mejor comprar o alquilar una vivienda, conocer el precio de una vivienda e identificar pisos baratos y caros.
La clave se llama: PER
Los precios de venta y alquiler guardan siempre unas relaciones que varían en el tiempo pero que se pueden calcular.

A) Rentabilidad bruta por alquiler

Es el porcentaje resultante de dividir el dinero anual que obtenemos por una vivienda en alquiler entre su precio de venta. Así, por ejemplo, una vivienda que se alquile por 12.000 euros al año (1.000 euros/mes) y que valga 240.000 euros se dice que ofrece una rentabilidad bruta del 5% de acuerdo con esta fórmula: (12.000/240.000) x 100 = 5%
Hay que llamar la atención que hablamos de rentabilidad bruta y no neta, porque es la ratio utilizada para este cálculo de acuerdo con el Banco de España.
Si quieres calcular la rentabilidad neta deberás restar de los ingresos los gastos que tenga, pero para los cálculos de este artículo para los que se debe utilizar la rentabilidad bruta.

B) El PER

Si hacemos la operación inversa de dividir el precio de venta entre el precio de alquiler, obtendremos lo que suele llamarse PER (Price Earnings Ratio). Este dato equivale al número de veces que el precio de alquiler está contenido en el precio de venta o al número de años que tardaría en pagar el precio de una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales. El PER de la anterior vivienda sería 20 veces y el cálculo mediante el que se ha llegado a ese dato sería: (240.000 / 12.000) = 20 veces

Tabla de equivalencia entre precio de alquiler y venta

De acuerdo con los datos anteriores, si tuviéramos dos de las tres cifras anteriores (precio venta, precio alquiler o PER), podríamos calcular la tercera. Como tenemos el dato de la rentabilidad bruta por alquiler de toda España ofrecida por el Banco de España (BdE) actualizado trimestralmente, sólo nos falta conocer un dato fiable de alquiler o venta para poder calcular una aproximación de la otra variable.
Así, según el último informe del Banco de España (BdE), la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España al cierre del segundo trimestre de 2019 es del 3,9%. Esto equivale a decir que el PER es de caso es 25,6 años o casi 308 meses.
En resumen, si tenemos la seguridad de que una vivienda idéntica o muy parecida a la que nos interesa se alquila por un precio determinado, actualmente bastaría con multiplicar el precio del alquiler mensual por 308 meses para obtener un precio de venta aproximado adecuado. Por ejemplo, si se alquila por 1.500 euros al mes y multiplicamos ese precio de alquiler mensual por 308 meses obtendríamos que el precio de venta debería rondar los 462.000 euros actualmente.
Del mismo modo, si tenemos una vivienda que podría venderse por 270.000 euros, bastaría con dividir entre 308 para saber que su precio de alquiler debería ser de unos 877 euros mensuales.
Con estos datos y sabiendo que el dato de rentabilidad bruta es un dato que va variando con el tiempo y conviene consultarlo de forma recurrente, ya podemos construir una tabla en la que se relacione el precio de alquiler con el precio de venta actual. Insistimos en que es importante saber que el PER o la rentabilidad bruta varían con el tiempo, por lo que habría que ir actualizando el cálculo de este dato para optimizar los cálculos.

Equivalencia entre el precio de alquiler y el de compra con el PER medio en España

Nota: los datos se han calculado de acuerdo con el último dato publicado por el Banco de España de una rentabilidad bruta del 3,9% del segundo trimestre de 2019 (PER 25,6 veces). Para pasar de una columna a otra se debe multiplicar o dividir uno de los datos por 308 meses. Este coeficiente es vigente para los datos actuales, pero varía con el tiempo.
Otro ejemplo de aplicación de esta tabla es si nos encontramos ante una vivienda o zona en la que podemos vivir en ella comprando o alquilando.
Si por ejemplo, nos ofrecen una vivienda a la venta por 400.000 euros y la misma en alquiler por 1.000 euros/mes (12.000 euros/año), ¿compro o alquilo? Lo primero que puedo hacer es calcular el PER de la vivienda dividiendo ambos datos (400.000/12.000) y veremos que es 33 veces.
Este dato es alto, ya que es muy superior a la media española actual de 25,6 veces. Es decir, con los números en la mano, esta casa es cara para comprar y sería mejor vivir en ella de alquiler.
En resumen, cuanto más bajo sea el PER de una vivienda respecto a la media española (25,6 veces) mejor será comprarla, mientras que cuanto más alto sea, será mejor vivir en ella de alquiler.

Antonio Calvo es Valorador y Tasador de viviendas